Bei ADRIANO CONSULTING ist „Kundenservice“ nicht nur eine Worthülse oder Phrase, vielmehr gilt all unser Bemühen allein dem Zweck, unsere Kunden rundum zufrieden zu stellen. Wir stehen seit nunmehr über 20 Jahren, ob beim Erwerb einer exklusiven Finca, Wohnung oder Grundstück bis hin zum Neubau als verlässlicher und kompetenter Partner auf Mallorca Ihnen zur Seite.

Unser Netzwerk und Kooperationen namhafter Unternehmen auf Mallorca und unser Know-how macht die Adriano Consulting für Ihre Belange zu einem starken Partner.

Alles aus einer Hand:

Kauf oder der Verkauf Ihrer Liegenschaften,

Neubau (wir kooperieren mit renommierten Architekten und Baufirmen)

Inneneinrichtungen (von der Küche bis zum Sauna planen wir nach Ihren Wünschen)

Verwaltung (Housekeeping, Technik)

Dienstleistungen (Rechtsanwalt- und Notar sowie Steuerberater (Gestoria) Vermittlung

Eine kleine Zusammenstellung an Informationen was Sie beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca wissen sollten*

Was ist beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten?
Der Erwerb einer Immobilie in Spanien soll hier kurz skizziert und erläutert werden. (es entbehrt jeder rechtlichen Grundlage durch ständige gesetzliche Veränderungen)
1. Immobilienerwerb in Spanien
Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Sie haben in Spanien generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums wie auch in Deutschland- absoluten Schutz.

2. Kaufabwicklung
   Nach spanischem Recht besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang. Selbst mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Die Regel in Spanien aber bildet der Abschluss eines contrato privado, eines privatschriftlichen Kaufvertrages.
   Sie sollten eine NIE -Nummer (Steuernummer) beim Finanzamt beantragen sowie ein Konto auf der Insel einrichten wo sie einen Erwerb anstreben.

Privatschriftlicher Kaufvertrag
Das Eigentum erhält der Käufer durch Übergabe der escritura publica de compraventa, des notariellen Kaufvertrages. Diese öffentliche Form des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im registro de la propiedad, dem Grundbuch. Mit dem privatschriftlichen Vertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart. Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens die escritura publica de compraventa ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden soll.

Anzahlung
Gleichzeitig mit Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine Anzahlung verlangt. Üblich sind 10 – 15% des Kaufpreises.

Finanzierung
Die Zeit zwischen Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu besorgen.

Recherchen
Alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; und zwar auf ihre Lastenfreiheit und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht. Um sicherzustellen, dass Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, wird die Vorlage verlangt des Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der Gemeindeabgaben.

Notartermin und Grundbuch
Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt. Beim Notartermin müssen sich Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der escritura gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Am gleichen Tage noch sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der escritura reicht er dann zur Eintragung im registro de la propiedad nach.

3. Erwerbs- und Folgekosten
   Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Auch wenn das Gesetz besagt,
   dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.

Gesamterwerbskosten
Wenn Sie Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10 – 13 % je nach Kaufpreis einkalkulieren, kommen Sie in der Regel gut hin und stehen mit Ihren Berechnungen auf der sicheren Seite.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Neben der oben erwähnten plusvalia fällt eine weitere Steuer an die IVA. Beim Kauf von Privatpersonen (2. Handobjekte) die transmisiones patrimoniales, die so genannte Mehrwertsteuer die ab 1.1.2013 auf 21 % beim Kauf erhöht wurde. Kaufen Sie von einer Privatperson fällt diese Mehrwertsteuer nicht an.
Kostenübersicht
Die Erwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, setzen sich wie folgt zusammen:
Neuregelung seit 2012 der Grunderwerbssteuersätze von 7 – 10 %
Grunderwerbssteuer: von 0,00 – 300.000,–Euro 7%
Grunderwerbssteuer   von 300 – 500.000,–Euro  8%
Grunderwerbssteuer   von 500 – 700.000,–Euro  9%
Grunderwerbsteuer    ab   700.000,–Euro           10%

Wann der allgemeine und wann der reduzierte IVA – Steuersatz fällig wird:

21 % allgemeine IVA bei Kauf von unbebauten Grundstücken
10 % reduzierte IVA bei Kauf von Wohnungen oder Häusern
Beispiel: Kauf einer Immobilie im Wert 500.000,–Euro.
Ersten 300.000 Euro mit 7%
Restlichen 200.000 Euro mit 8%
Notar- u. Eintragungsgebühren 1 bis 1,5 %

Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie, setzen sich wie folgt zusammen:

(Änderungen vorbehalten)
Vermögenssteuer ab   0,2 %
Einkommenssteuer ab 1.1 % des Katasterwertes
Grundsteuer 0,4 bis 0,95 % (in Promille) (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)
Wer bezahlt welche Abgaben?

1. Maklercourtage
   In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer den Auftrag erteilt, so dass er auch die  entsprechenden Kosten (Maklergebühren) bezahlen muss, dieser normalerweise zwischen 3 und 6 % des Übertragungswertes betragen. Üblich sind 5% des Übertragungswertes.
2. Anwaltshonorar
   Sollten zwecks korrekter Abwicklung der Übertragung Anwälte eingeschaltet werden, bezahlt jede Partei die Gebühren ihres eigenen Anwalts. Sollte sich nur einer der beiden Anwälte um die Vorbereitung der Verträge, die Abwicklungen usw. kümmern, ist es bei unkomplizierten Übertragungen üblich, dass die Parteien jeweils 50 Prozent seines Honorars übernehmen.
3. Notargebühren
   Obwohl in Art. 1.455 des Zivilgesetzbuches vorgesehen ist, dass diese vom Verkäufer zu tragen sind – es sei denn, vertraglich wird etwas anderes vereinbart – ist es in der Rechtspraxis üblich, dass der Käufer den Notar bezahlt.
4. Grunderwerbsteuer
   Die ab sieben Prozent festgelegte Grunderwerbssteuer (siehe Neuregelung vom 01.05.2012) ist immer vom Käufer zu tragen. Die kommunale Wertzuwachssteuer ist konfliktiv: obwohl das Gesetz vorsieht, dass diese vom Verkäufer zu bezahlen ist, war es bis vor kurzem auf Mallorca üblich, diese Steuer dem Käufer aufzuerlegen. Dies hat sich jedoch in letzter Zeit geändert; derzeit muss bei jeder Übertragung über dieses Thema diskutiert werden. Sollte der Verkäufer in Spanien nicht seinen ersten Wohnsitz haben, besteht die Verpflichtung, fünf Prozent des offiziellen Kaufpreises als Anzahlung für die von ihm zu entrichtende Gewinnsteuer an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer ist verpflichtet, diesen Betrag vom Kaufpreis einzubehalten und an die Behörde abzuführen.
5. Grundbuchamtsgebühren
   Diese sind selbstverständlich vom Käufer zu übernehmen, da er ja auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
   6. Aufenthalt in Ibiza + Mallorca (Die neue Änderung ab 02.04.07)
   Sei dem 02.04.2007 gibt es die Ausländerkarte nicht mehr. Jeder EU Ausländer der länger als drei Monate sich an einem Stück in Spanien aufhält oder lebt muss sich im Ausländerregister eintragen lassen. Das geht in Mallorca nur bei der Nationalpolizei in Palma. Mitzubringen sind der Reisepass und das ausgefüllte Antragsformular. Die Bearbeitungsgebühr kostet ca. 6.70 Euro und muss bei einer Spanischen Bank eingezahlt werden. Für detaillierter Informationen sprechen wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch. Machen Sie sich unsere ausgereifte Auslandserfahrung und unsere professionelle Vorgehensweise zu nutzen. Wir freuen uns auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit.
   7.) Ausländerbehörde in Palma de Mallorca –  in diesem Gebäude befindet sich auch die Behörde für das Küstenzonen Gesetz
   Oficina de Extranjeros
   C/ Ciutad de Querétaro s/n
   Polígono Levante
   07071 Palma de Mallorca
   Tel.: (0034) 971 98 91 70 (Infotelefon)
   Fax. (0034) 971 77 03 98
   Öffnungszeit: Montag bis Freitag 9.00 bis 14.00 Uhr

*Wir möchten darauf hinweisen, dass kurzfristige Änderungen in Sachen Immobilienkauf auf Mallorca + Ibiza (Rechtliche und Steuerliche) durch Gesetzesseite her auftreten bzw. kurzfristig vorgenommen werden können. Daher empfehlen wir einen Steuerberater bzw. Rechtsanwalt nach eigener Wahl beim Kauf hinzuzuziehen. Die o.g. gemachten Angaben sind unverbindlich und dienen lediglich dazu einen allgemeinen Überblick zu verschaffen.(Stand 2018)